Verduurzaming van vastgoed: de regels op een rij

“Gebouwen” zijn de grootste energieverbruiker in Europa. Zij zijn verantwoordelijk voor ongeveer 40% van het energieverbruik en 36% van de CO₂ - uitstoot in de EU. Op Europees en nationaal niveau zijn daarom afspraken gemaakt om gebouwen te verduurzamen. Bouwers, bezitters en bewoners van vastgoed hebben daardoor te maken met een fors pakket aan regels die moeten leiden tot een vermindering van het energieverbruik van hun gebouwen. Wij zetten de belangrijkste regels voor u op een rij.

1. Energielabelplicht

Voor de meeste woningen en utiliteitsgebouwen (zoals kantoren, horeca, scholen of ziekenhuizen) geldt een energielabelplicht op grond van het Besluit energieprestatie gebouwen. Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een gebouw is en welke energiebesparende maatregelen nog mogelijk zijn. Het label moet door de eigenaar ter beschikking worden gesteld bij oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw. Verder moet de energieprestatie-indicator van het energielabel worden vermeld in advertenties waarbij een gebouw te huur of te koop wordt aangeboden. Ten slotte moet het energielabel zichtbaar worden aangebracht in bepaalde grotere panden (>250 m²) die veelvuldig door het publiek wordt bezocht. De labelplicht kent een aantal uitzonderingen: onder meer kerken, bepaalde industriële gebouwen en monumenten zijn vrijgesteld. Zie uitgebreider over de labelplicht dit blog.

Sinds 1 januari 2021 wordt het energielabel overigens bepaald via een nieuwe berekeningsmethode: de NTA 8800. Deze berekeningsmethode wordt ook gebruik om te toetsen aan de Energielabel C-plicht en de BENG-eisen (zie hierna). Zie over de NTA 8800 ook dit recente blog van mijn kantoorgenoot Anton van den Heuvel.

2. Energielabel C-plicht

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om kantoorgebouwen van 100 m2  of groter te gebruiken zonder een geldig energielabel C. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m² per jaar. Deze verplichting is opgenomen in artikel 5.11 van het Bouwbesluit en kan vastgoedeigenaren dwingen tot aanzienlijke investeringen om hun pand te verduurzamen. Ook de label C-verplichting kent een aantal uitzonderingen: zij is onder meer niet van toepassing als de kantoorfunctie ondergeschikt is aan andere gebruiksfuncties, als het kantoorgebouwen betreft die kleiner zijn dan 100 m2, of als het gaat om gebouwen als bedoeld in artikel 2.2 Besluit energieprestatie gebouwen (bijvoorbeeld rijksmonumenten). Wanneer de terugverdientijd van de benodigde energiebesparende maatregelen meer dan 10 jaar is, mag worden volstaan met het treffen van alleen de  maatregelen met een terugverdientijd tot en met 10 jaar. Zie verder over de label-C plicht dit blog.

3. BENG-eisen

Vanaf 1 januari 2021 moeten alle vergunningaanvragen voor nieuwbouw voldoen aan de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). Deze bouwregels stellen eisen aan de maximale energiebehoefte, het fossiele energiegebruik en aan de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen. De eisen vloeien voort uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) en zijn geïmplementeerd in afdeling 5.2 van het Bouwbesluit.

Het Bouwbesluit staat overigens vol met andere duurzaamheidseisen voor gebouwen. Naast energieprestatie-eisen voor nieuwbouw golden ingevolge het Bouwbesluit al langer eisen bij verbouw en renovatie, bijvoorbeeld op grond van artikel 5.6 Bouwbesluit. Sinds 10 maart 2020 zijn naar aanleiding van het EPBD nadere eisen opgenomen in het Bouwbesluit aangaande de energiezuinigheid voor installaties in gebouwen, de keuringsverplichtingen voor verwarmings- en airconditioningsystemen en de verplichte aanleg van laadinfrastructuur bij nieuwbouw en renovaties.

4. Energiebesparingsplicht

Het Activiteitenbesluit milieubeheer (artikel 2.15) verplicht bepaalde bedrijven en instellingen om alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uit te voeren. Deze energiebesparingsplicht geldt voor bedrijven en instellingen (Wet milieubeheer-inrichtingen) die per jaar vanaf 50.000 kWh of 25.000 m³ aardgas of een equivalent daarvan verbruiken. Dat betekent dat de energiebesparingsplicht niet alleen geldt voor veel bedrijven maar dat ook voor veel kantoren, publieke gebouwen en winkels. Degene die een dergelijke inrichting drijft rapporteert uiterlijk op 1 juli 2019 en daarna eenmaal per vier jaar aan het bevoegd gezag welke energiebesparende maatregelen zijn getroffen.

5. Auditplicht

Voor grotere ondernemingen kan daarnaast een auditplicht gelden. Doel van de audit is om bedrijven en instellingen bewust te maken van hun energieverbruik én van de mogelijkheden om energie te besparen en te verduurzamen. Deze verplichting is van toepassing op Wet milieubeheer-inrichtingen met 250 FTE of meer of als sprake is van een jaaromzet van €50 miljoen of meer en een jaarlijks balanstotaal van meer dan €43 miljoen. De Auditplicht vloeit voort uit de Europese Energie-Efficiency Richtlijn en is geïmplementeerd in de Tijdelijke regeling implementatie artikelen 8 en 14 Richtlijn energie-efficiëntie. Er is een nieuwe regeling in voorbereiding, waarmee de auditverplichting onder het toepassingsbereik van de Wet implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie wordt gebracht.

Tot slot

Vastgoedpartijen zullen de komende jaren worden geconfronteerd met een toenemende regeldruk in verband met het streven naar verduurzaming. Zo is in het klimaatakkoord (p. 33) het doel gesteld om te komen tot CO₂ - arme utiliteitsbouw in 2050. De minister van Economische Zaken en Klimaat heeft eind 2020 in een kamerbrief aangekondigd dat bedrijven en instellingen vanaf 2023 verplicht worden om naast energiebesparende maatregelen ook CO₂ - reducerende  maatregelen te treffen. Verder denkt het kabinet na over een zogenoemd materialenpaspoort voor gebouwen. In dit document wordt aangegeven welke materialen vrijkomen bij de sloop van een gebouw om hergebruik te stimuleren. Daarnaast zullen de regels met betrekking tot energiebesparing en duurzaamheid ingrijpend wijzigen met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Er zijn echter ook kansen. Zo wordt de verduurzaming van vastgoed gestimuleerd via de regeling Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie (SDE ++), de Energie Investeringsaftrek en de Energieprestatievergoeding (EPV) voor verhuurders. Het is dan ook zaak om zicht te houden op deze regels bij de aankoop en het beheer van vastgoed om tegenvallers te voorkomen en kansen te grijpen.

Dit artikel is geschreven door Stephan Sluiter en Aslihan Durmus. Heeft u vragen over de (duurzaamheids)regels die gelden voor uw vastgoed? Neem contact op met Stephan Sluiter, partner bestuurs- en omgevingsrecht bij Ploum, via s.sluiter@ploum.nl of +31 6 – 10 93 56 20