Verhuurders opgelet: wettelijke tussentijdse opzegbevoegdheid voor huurders onder de wet homologatie onderhands akkoord

Op 26 mei 2020 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de WHOA aangenomen en het wetsvoorstel is op 6 oktober 2020 als hamerstuk afgedaan in de Eerste Kamer. De verwachting is dat de WHOA spoedig in werking treedt. De WHOA stelt ondernemingen die hun schulden niet kunnen voldoen, maar desondanks levensvatbaar zijn, eenvoudiger in staat een herstructurering aan te bieden en door te voeren. Dit is een belangrijke stap in een proces van hervorming van ons faillissementsrecht.

De WHOA

De WHOA voorziet er in om buiten faillissement of surseance een akkoord aan te bieden zonder dat alle crediteuren (waaronder verhuurders) hiermee in hoeven te stemmen. Dit kennen we nog niet in Nederland. Nu komt het er op neer dat iedere crediteur met een akkoord dient mee te werken. Zo kan een enkele crediteur een akkoord tegenhouden. Als de WHOA wordt ingevoerd kan onder omstandigheden een akkoord worden opgelegd aan crediteuren, ook aan crediteuren die niet meewerken. Voor meer informatie over de WHOA in algemene zin verwijzen wij naar ons eerdere artikel hierover.

Hierna zetten wij kort uiteen wat de huidige rechten en plichten van huurders in financiële problemen zijn, wat de gevolgen van de invoering van de WHOA hierop zullen zijn en wat dit zou kunnen betekenen voor verhuurders.

Positie huurders voor invoering WHOA

Onder de huidige wetgeving (afgezien van regelingen als gevolg van COVID-19 (zie ons eerdere artikel hierover)) heeft een huurder die in financiële problemen verkeerd weinig tot geen mogelijkheden om hier verandering in te brengen. Indien voor een huurder een faillissement dreigt, kan de huurder proberen om tot een buitengerechtelijk onderhands akkoord te komen met zijn crediteuren en daarmee bepaalde verplichtingen te beëindigen. Alle crediteuren dienen in te stemmen met een dergelijk akkoord. Een enkele crediteur (bijvoorbeeld een verhuurder) kan daarmee, bepaalde uitzonderingen daargelaten, het akkoord verhinderen door niet in te stemmen. Het gevolg is dat er geen buitengerechtelijk onderhands akkoord tot stand komt en de verplichtingen die onderwerp zijn van het akkoord door blijven lopen.

Positie huurders onder WHOA

De WHOA biedt de mogelijkheid om crediteuren van een schuldenaar een akkoord op te leggen. Dit zogenaamde dwangakkoord kan alleen aan de orde zijn, indien dit in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is. In dit kader is het criterium dat de schuldenaar in een positie verkeert, waarin redelijkerwijs aannemelijk is dat hij insolvent zal raken (de schuldenaar is dus nog in staat is om aan zijn lopende verplichtingen te voldoen, maar voorziet dat er geen realistisch perspectief bestaat om insolventie af te wenden). De schuldenaar kan vervolgens (een deel van zijn) crediteuren een akkoord aanbieden. Een akkoord kan inhouden dat bepaalde schulden aan crediteuren deels worden afgelost of lopende overeenkomsten (waaronder huurovereenkomsten) (deels) worden gewijzigd. Hierbij kan worden gedacht aan een verlaging van de huur of buitentoepassing verklaring van bepaalde verplichtingen. De crediteuren met een verschillende positie in het verhaal op het vermogen van de schuldenaar (verschillende rangen), dienen in aparte klassen te worden ingedeeld. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan concurrente of preferente crediteuren en crediteuren met of zonder zekerheidsrechten. Indien alle betrokken crediteuren met het voorstel voor een akkoord instemmen, zal homologatie vanzelfsprekend niet nodig zijn, aangezien er dan sprake is van een onderhands akkoord zoals onder de huidige wetgeving ook mogelijk is. Indien de crediteuren niet instemmen kan de schuldenaar de rechter verzoeken om het akkoord goed te keuren of te “homologeren”. Een door een rechter goedgekeurd of wel gehomologeerd akkoord is verbindend ten opzichte van alle stemgerechtigden. De stemgerechtigden betreffen alle crediteuren die in het akkoord zijn betrokken. Het akkoord geldt derhalve óók jegens de tegenstemmende crediteuren en crediteuren die geen stem hebben uitgebracht.

Meer weten of assistentie nodig bij een huurder die een lopende huurovereenkomst wenst te wijzigen? Heeft u vragen over een naderend faillissement van uzelf of van uw huurders? Neemt u dan vrijblijvend contact op met Lucas Lustermans (l.lustermans@ploum.nl of +31619850096), of Joost Kool (j.kool@ploum.nl of +3160177339). Wij denken graag met u mee!