Het gebruik van triple net huurovereenkomsten voor logistiek vastgoed en bij sale and leaseback-transacties

In Nederland wordt meestal gecontracteerd op basis van de model-huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In de versie daarvan die ziet op de zgn. ‘230a-ruimtes’ (zoals kantoren en logistiek vastgoed) is bepaald dat groot onderhoud voor rekening komt van de verhuurder en klein onderhoud voor rekening van de huurder. Wanneer het echter gaat om een huurder van logistiek vastgoed, kan het nuttig zijn om groot onderhoud (en verzekeringen en belastingen) óók bij de huurder neer te leggen. Dat kan met de zogenaamde triple net huurovereenkomst, die zowel voor de verhuurder als de huurder diverse voordelen biedt. Het gebruik daarvan is de afgelopen jaren in Nederland behoorlijk toegenomen, helemaal bij logistiek vastgoed. 

Elementen van triple net

Bij een triple net huurovereenkomst zijn (naast de gebruikelijke huurdersverplichtingen) de volgende drie elementen ook voor rekening en risico van de huurder: (1) kosten voor groot onderhoud en vernieuwing, (2) verzekeringskosten en (3) eigenaarsbelastingen.    

Single tenant en (huurders)specifieke aanpassingen

Deze contractsvorm is uitermate geschikt voor het (ver)huren van logistiek vastgoed. Daarbij gaat het immers vaak om panden die worden verhuurd aan één huurder (single tenant), waarvoor het pand specifiek door de ontwikkelaar wordt ontworpen en gebouwd.

In de onderhandelingen over de huurovereenkomst worden vaak afspraken gemaakt over de techniek die zo’n specifieke huurder nodig heeft (zoals een Material Handling-systeem) en welke partij dat gaat inbouwen: de ontwikkelaar/verhuurder (al dan niet als onderdeel van het gehuurde) of de huurder (als inbouwpakket). Indien de huurder dat tijdens het bouwproces van de ontwikkelaar al wil (laten) inbouwen, zal daarbij goed moeten worden nagedacht over de timing. Als verhuurder wil je het liefst voorkomen dat een huurder al kan starten met het inbouwen van zijn inbouwpakket, wanneer de bouwwerkzaamheden van de verhuurder/ontwikkelaar nog in volle vaart zijn. Verschillende aannemers en andere hulppersonen kunnen elkaar immers in de weg lopen, waardoor vertraging kan ontstaan en het risico op (verborgen) gebreken wordt vergroot.

Indien er echter weinig tijd beschikbaar is en de huurder – om een bepaalde deadline voor ingebruikname te halen – tóch al tijdens het bouwproces moet starten met zijn inbouwpakket, dient er contractueel een goede methode te worden bedacht om dit in goede banen te leiden. Als je dat niet doet, is dat vragen om juridisch ingewikkelde (opleverings-, gebreken- en aansprakelijkheid)discussies op een later moment.

Sale and leaseback

Wanneer een partij voor zijn eigen onderneming een distributiecentrum nodig heeft, komt het regelmatig voor dat zo’n partij dat in eigen beheer laat ontwikkelen en bouwen. Wanneer het distributiecentrum dan naar volle tevredenheid van zo’n partij is opgeleverd en in gebruik is genomen, kan dit (meteen of op termijn) alsnog worden verkocht aan een (institutionele) belegger. De eigenaar wordt dan huurder via een ‘sale and leaseback’-transactie. Met het vermogen dat daarmee aan de stenen wordt onttrokken kan zo’n partij vervolgens weer andere investeringen doen. Financieel gezien krijgt zo’n partij wel te maken met de huurpenningen en de kosten die voortvloeien uit de triple net verplichtingen.          

Een dergelijke ‘sale and leaseback’-transactie kan, in combinatie met een triple net huurovereenkomst, interessant zijn voor (institutionele) beleggers. Hun belang is vooral gelegen in de zekerheid van het ontvangen van een stabiele huurprijs, vaak in combinatie met een verwachte waardestijging van het pand. Zij hoeven zich bij triple net niet actief bezig te houden met het onderhoud van het pand (en zitten daar vaak ook niet op te wachten). Althans, als de huurder zich aan zijn verplichtingen houdt, want anders ontstaat er achterstallig onderhoud en  dat kan de waarde van het vastgoed aantasten.  

Ook voor een verkoper/huurder kan een ‘sale and leaseback’-transactie interessant zijn. De huurder is daarbij immers de voormalig eigenaar van het pand, die het als geen ander goed kent. Daardoor kan zo’n huurder vaak goed inschatten wat de kosten van het onderhoud (en de overige triple net elementen) zijn en hoe dat het meest efficiënt kan worden uitgevoerd.

De verhuurder kan volstaan met het eens in de zoveel jaar controleren of de huurder zich aan zijn verplichtingen houdt. In de praktijk wordt het onderhoudsniveau vaak bij huuraanvang door een onafhankelijke partij gemeten op basis van NEN 2767 en worden daarbij de conditiescores vastgelegd. De huurder heeft dan de verplichting om het onderhoud op die conditiescores te houden en de verhuurder mag dat eens in de zoveel tijd controleren met een nieuwe meting. Ook het op voorhand overeenkomen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en het door de jaren heen up-daten daarvan kan onderdeel zijn van de afspraken.

Looptijden en investeringen tegen einde huurovereenkomst

Vaak gaat het bij triple net huurovereenkomsten om decennialange huurperiodes, tussen de 10 en 30 jaar of nog langer. Dat is interessant voor de verhuurder, want hiermee wordt het risico op een leegstaand pand kleiner. Voor contracten met een korte(re) looptijd is triple net iets minder geschikt. Bij een huurovereenkomst van bijvoorbeeld drie jaar is het minder logisch dat een huurder ook de vernieuwing van technische installaties in die periode voor zijn rekening neemt. Helemaal als het vernieuwingsmoment aan de orde is wanneer er nog maar een klein deel van de huurperiode resteert en de huurovereenkomst wordt opgezegd, waardoor de levensduur de huurovereenkomst flink overstijgt. De huurder zou dan immers een aanzienlijke investering moeten doen in zo’n installatie, terwijl de verhuurder en/of een nieuwe huurder daar met name de vruchten van zullen plukken. Uiteraard zijn daar ook maatwerk-afspraken over te maken en kan triple net ook voor kortere looptijden worden gebruikt. Zolang partijen zich maar goed bewust zijn van de verplichtingen die door de huurder op zich worden genomen.  

Als een (institutionele) belegger erin slaagt om een huurder te vinden die (ook op de lange termijn) goed is voor zijn geld en dus blijvend stabiele huurinkomsten biedt, kan een logistiek pand met een triple net huurovereenkomst erg interessant zijn. En in geval van verkoop door een ontwikkelaar aan een (institutionele) belegger kan een dergelijke stabiele huurder fors koopprijsverhogend werken.

Contractsvorming

Wanneer een verhuurder en huurder – voorafgaand aan het uitonderhandelen van de huurovereenkomst – globale afspraken maken in een intentieverklaring o.i.d., is het van belang om te beseffen dat de term triple net in Nederland nergens in de wet is vastgelegd en uit het buitenland komt. Het is wel duidelijk welke drie elementen daarvan onderdeel uitmaken, maar over de exacte inhoud van die elementen kan soms worden gediscussieerd.

Dat is met name het geval ten aanzien van het groot onderhoud en vernieuwing. Zo vallen werkzaamheden die verplicht worden gesteld door de overheid daar niet per se automatisch onder. Denk bijvoorbeeld aan werkzaamheden met betrekking tot energiebesparende maatregelen, eventuele (toekomstige) energielabelverplichtingen en asbestvrije daken. Ten aanzien van dergelijke onderwerpen schrijft de wetgever bepaalde verplichtingen voor aan de pandeigenaar en/of de huurder en dat zal in de toekomst – helemaal waar het gaat om de energietransitie – alleen maar meer worden. 

Dergelijke werkzaamheden zouden kunnen worden gezien als renovatiewerkzaamheden (in plaats van onderhoudswerkzaamheden), waarbij sprake is van een verbetering van het gehuurde. En dat is wat anders dan onderhoud in het kader van behoud van het gehuurde door herstel, vervanging of vernieuwing. Partijen die discussie over de exacte inhoud van triple net zoveel mogelijk willen voorkomen bij het uitonderhandelen van de huurovereenkomst zelf, doen er daarom goed aan om al in de intentieverklaring uitgebreider te omschrijven wat er volgens hen precies valt onder de beoogde triple net-situatie. 

Het hiervoor al even genoemde ROZ-model voor 230a-ruimte is niet geschreven voor een triple net situatie. In de praktijk wordt dat model echter wel vaak gebruikt als basis, waarbij dan één of meerdere specifieke artikelen worden toegevoegd met (van de algemene bepalingen) afwijkende afspraken over de drie triple net elementen. Denk daarbij bijvoorbeeld ook aan gewijzigde afspraken over de vraag wanneer toestemming van verhuurder vereist is voor aanpassingen/wijzigingen aan het gehuurde. Indien de huurder steeds eerst toestemming moet vragen aan de verhuurder, is de slagkracht van de huurder kleiner en moet de verhuurder alsnog vaker betrokken zijn bij het pand.

Ten slotte

Juist omdat het bij logistiek vastgoed vaak gaat om decennialange (triple net) huurovereenkomsten, is het essentieel om deze (juridisch) goed uit te denken. Dat kan kostenbesparend zijn, maar met een goede overeenkomst voorkom je ook vervelende discussies met je (ver)huurder op een later moment. Dat is te meer van belang als partijen nog vele jaren aan elkaar verbonden zijn. Als beide partijen precies weten wat er van hen wordt verwacht, is de kans groter dat dit tijdig en goed wordt uitgevoerd en de waarde van het vastgoed in stand blijft.  

Ons Team Bouw en Vastgoed heeft veel ervaring met het opstellen en uitonderhandelen van (triple net) huurovereenkomsten voor onder meer logistiek vastgoed. Wij denken graag met u mee, bij voorkeur al in de fase van een eventuele concept-intentieverklaring.

Meer over logistiek vastgoed?

• Behoeftespecificatie en ontwerp bij de nieuwbouw van logistiek vastgoed
• Politieke voorkeur voor “brownfields” bij de ontwikkeling van logistiek vastgoed